建設保障性租賃住房,錢從哪兒來? 國辦發文明确

從土地、财稅、金融方面明确系列政策——保障性租賃住房将獲長期資(zī)金支持

　　近日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下(xià)簡稱《意見》），明确保障性租賃住房基礎制度和支持政策，提出要由政府給予土地、财稅、金融等政策支持，要充分(fēn)發揮市場機制作用，引導多主體(tǐ)投資(zī)、多渠道供給。财稅、金融政策事關爲發展保障性租賃住房解決“錢從哪裏來”的問題，《意見》爲此明确了一(yī)系列“真金白(bái)銀”的支持保障舉措。

　　财稅政策有力支撐

　　“住房問題是關乎民生(shēng)福祉的大(dà)事，必須加大(dà)城市困難群衆住房保障工(gōng)作力度。”北(běi)京國家會計學院财稅政策與應用研究所所長李旭紅表示，《意見》在土地、财稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房大(dà)力支持，助力改善我(wǒ)國住房租賃市場供需結構，推動保障性租賃住房行業健康發展，解決城市住房問題，尤其是新市民、青年人等群體(tǐ)的住房困難問題。

　　在财稅支持政策上，《意見》明确，給予中(zhōng)央補助資(zī)金支持，中(zhōng)央通過現有經費(fèi)渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

　　“在各地财力不均、任務目标不同的情況下(xià)，中(zhōng)央提出的發展保障性租賃住房目标，有對應的中(zhōng)央财力來支撐。相對而言，大(dà)城市保障性租賃住房需求更大(dà)，同時當地财力也相對穩健，地方和中(zhōng)央基本會共同負擔。中(zhōng)小(xiǎo)城市的數量需求小(xiǎo)一(yī)些，但中(zhōng)央支持占整體(tǐ)财力投入比重會更大(dà)。”中(zhōng)國社科院财經戰略研究院财政研究室主任何代欣說。

　　何代欣認爲，除了保障供給側的建設資(zī)金，在運行到需求端時，稅費(fèi)減免是決定保障性租賃住房吸引力的關鍵“一(yī)公裏”，“因爲涉及非居住類房屋和土地使用，所以對相關的增值稅和房産稅，需要新的優惠政策”。

　　對此，《意見》規定，降低稅費(fèi)負擔，綜合利用稅費(fèi)手段，加大(dà)對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)後，比照适用住房租賃增值稅、房産稅等稅收優惠政策。

　　6月18日，國務院常務會議已明确，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房适用簡易計稅方法，按照5％征收率減按1.5％繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4％稅率征收房産稅。

　　“這意味着，住房租賃企業向個人出租住房将享受與個體(tǐ)工(gōng)商(shāng)戶出租住房同樣的稅收優惠，體(tǐ)現了在稅收政策上對住房租賃行業的大(dà)力支持。”李旭紅認爲，稅負成本下(xià)降将有利于充分(fēn)調動市場主體(tǐ)參與保障性租賃住房建設的積極性，從而增加保障性住房供給，盤活存量住房，改善住房供應結構，緩解住房租賃市場的供需矛盾和錯配問題。

　　《意見》還明确，對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費(fèi)。“這對一(yī)些閑置土地、房屋轉換爲保障性租賃住房提供了經濟激勵政策。”何代欣說。

　　長期貸款持續“輸血”

　　對于保障性租賃住房的自持主體(tǐ)來說，《意見》明确提出，支持銀行業金融機構以市場化方式向其提供長期貸款。對于住房租賃企業來說，《意見》則要求，金融機構應按照依法合規、風險可控、商(shāng)業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有産權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。

　　對此，目前我(wǒ)國銀行業金融機構相關領域已有所探索。例如，中(zhōng)國工(gōng)商(shāng)銀行此前已開(kāi)辦“公共租賃住房”貸款産品，截至目前累計發放(fàng)公租房建設貸款150多億元。此外(wài)，該行還已推出“商(shāng)業性租賃住房”專項金融産品，重點支持住房租賃市場需求較爲旺盛城市的新建租賃住房項目。

　　“《意見》将進一(yī)步激活各類市場主體(tǐ)參與租賃住房建設運營的積極性，促進專業住房租賃企業更加規範化、規模化發展。”中(zhōng)國工(gōng)商(shāng)銀行信貸與投資(zī)管理部相關負責人說，接下(xià)來工(gōng)行将加快創新，積極支持保障性租賃住房建設運營的各類融資(zī)需求，進一(yī)步完善租賃住房貸款的産品體(tǐ)系，提供全産品的綜合化金融服務。“比如，工(gōng)銀瑞信投資(zī)已于2019年成功發行全國首單省級人才公寓類REITs産品，即不動産投資(zī)信托基金，爲金融支持租賃住房建設進行了創新和探索。”上述負責人說。

　　“除了商(shāng)業性金融，加大(dà)對保障性租賃住房建設運營的信貸支持還要充分(fēn)發揮政策性金融的優勢。”招聯金融首席研究員(yuán)、複旦大(dà)學金融研究院兼職研究員(yuán)董希淼說。一(yī)方面，商(shāng)業銀行應堅持商(shāng)業可持續原則，針對保障性租賃住房自持主體(tǐ)、住房租賃企業開(kāi)發中(zhōng)長期貸款産品，支持保障性租賃住房開(kāi)發建設和存量住房改造；同時，可在項目運營、後期推出等流程中(zhōng)，爲相關主體(tǐ)等提供租金收付、資(zī)金融通、财富管理等一(yī)體(tǐ)化金融服務。另一(yī)方面，開(kāi)發性、政策性銀行應針對相關主體(tǐ)的信貸需求，以優惠利率爲保障性租賃住房開(kāi)發建設提供長期貸款。

　　值得注意的是，在目前房地産貸款集中(zhōng)度管理制度中(zhōng)，住房租賃有關貸款暫不納入房地産貸款占比計算。董希淼認爲，這有助于在堅持“房住不炒”的同時，做到“有保有壓”，推動住房租賃市場進一(yī)步發展。

　　“下(xià)一(yī)步，應将這一(yī)政策紅利落到實處，并在信貸額度、利率等方面采取進一(yī)步的差别化措施，鼓勵金融機構創新産品和服務，加大(dà)對保障房開(kāi)發與運營的支持。”董希淼說，但同時應強化對資(zī)金用途、流向的監控，防範房産中(zhōng)介機構、運營機構違規利用住房租賃信貸産品牟利。

　　光大(dà)銀行金融市場部分(fēn)析師周茂華也認爲：“确保保障房建設運營資(zī)金‘專款專用’‘用在刀刃上’需要一(yī)系列配套措施保障，包括加大(dà)相關主體(tǐ)的失信與違規成本，加強信貸資(zī)金貸前、貸中(zhōng)和貸後管理，建立專項資(zī)金賬戶，加強信息披露與審計監督等。”

　　債券險資(zī)共同發力

　　爲保障性租賃住房拓寬長期資(zī)金來源，支持銀行和企業等通過發債融資(zī)也是此次《意見》的亮點之一(yī)。《意見》明确，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資(zī)金用于保障性租賃住房貸款投放(fàng)。

　　對此，周茂華表示，支持銀行業金融機構發行金融債券用于發放(fàng)保障性租賃住房貸款，有助于緩解保障房建設資(zī)金壓力，拓寬中(zhōng)長期資(zī)金來源。

　　目前，信貸資(zī)金在各類融資(zī)渠道中(zhōng)仍然占據“大(dà)頭”，對銀行來說，支持保障房建設，同樣需要“有錢可貸”，而支持銀行發行金融債有助于緩解銀行可貸資(zī)金不足的矛盾。周茂華認爲，一(yī)方面，發行金融債資(zī)金規模較大(dà)、期限相對靈活、負債來源穩定，有助于優化銀行負債結構；另一(yī)方面，銀行通過發行金融債可以較好匹配期限相對長的租賃住房建設資(zī)金需求，使得銀行的資(zī)産結構更加多元。

　　同時，《意見》還明确，支持企業發行企業債、公司債、非金融企業債務融資(zī)工(gōng)具等公司信用類債券，用于保障房建設運營。

　　周茂華表示，支持滿足條件的相關企業發債，既拓寬其融資(zī)渠道，又(yòu)提升融資(zī)效率，還能夠在一(yī)定程度上降低企業融資(zī)成本，促進保障性租賃住房建設運營企業加快發展。

　　此次《意見》還提出支持商(shāng)業保險資(zī)金按照市場化原則參與保障房建設，也爲保障房建設企業開(kāi)拓了長期、穩定的資(zī)金來源。

　　“加快發展保障房，是供給側結構性改革的重要内容之一(yī)。還應梳理現有各類支持租賃住房政策，做好政策銜接，強化部門協作。通過‘補人頭’和‘補磚頭’并舉，彌補市場缺位，兜底城市住房保障問題。”何代欣說。(經濟日報-中(zhōng)國經濟網記者 曾金華 陳果靜 郭子源）

　　轉自：經濟日報